• YARIM ALTIN
    3.256,00
    % 0,09
  • AMERIKAN DOLARI
    18,5686
    % 0,35
  • € EURO
    18,1797
    % 0,16
  • £ POUND
    20,8784
    % 0,99
  • ¥ YUAN
    2,6102
    % 0,35
  • РУБ RUBLE
    0,3216
    % 1,68
  • BITCOIN/TL
    356682,563
    % 0,51
  • BIST 100
    3.290,16
    % 3,46

Hayalet AVM sayısında patlama

Hayalet AVM sayısında patlama

Yener KARADENİZ

Bir periyodun en trend yatırımlarından olan ve her yıl onlarca açılışa sahne olan AVM kesiminde son yıllarda tam karşıtı bir dönüşüm yaşanıyor. Yüksek rekabet ortamı, makûs idare, yanlış marka karmasına salgının negatif tesiri de eklenince birçok AVM, tabir yerindeyse hastanelik oldu. Vaktin ruhunu kaçıran ve gerekli dönüşümü geçiremeyen onlarca alışveriş merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına geriledi. Yalnızca İstanbul’da sayısı 20’yi bulduğu belirtilen yapılar, adeta birer hayalet AVM’ye dönüştü. Bunlar ortasında borçları münasebetiyle bankalara devredilenler olduğu üzere, ihale sistemi ile satışa çıkarılanlar da var.

Hayalet AVM’lere dönüşen yapılar ortasında ise Metrocity’den Novada’ya, Beylicium’dan Prestige Moll’a, Airport Outlet Center’dan Galeria’ya, Bayrampaşa Axis’ten Sapphir’e kadar onlarca AVM bulunuyor. Bunun yanında İstinyePark’tan Zorlu’ya, Akmerkez’den Cevahir’e kadar birçok AMV için de aylarca sıra bekleniyor..

Bir turist 5 yerli kadar alıyor

Peki her gün 6,5-7 milyon ziyaretçi ağırlayan AVM’leri bu duruma getiren nedenler neler? Bunların başında geçmiş periyotta çok süratli ve denetimsiz halde artan yatırımlar geliyor. 1988’de Ataköy’de bulunan Galleria ile başlayan çağdaş AVM furyası 2000’lerin başından itibaren hızlandı. 2006-2015 ortasında 278 AVM açıldı. Üstelik Levent ve Bakırköy üzere bölgelerde AVM sayısı AB ortalamasını 5’e katladı. KDM Alışveriş Merkezleri Kiralama ve İdare Danışmanlık Kurucusu Murat İzci, bin şahsa düşen AVM sayısının AB’de 206 metrekare iken bu sayının Türkiye’de 162,5 düzeyinde olduğunu belirterek, “Biz AB’nin 4’te 1’i kadar kazanıp 4’te 3’ü kadar AVM’ye mesken sahipliği yapıyoruz. Bugüne kadar bu açığı turistler kapattı. Lakin salgında o da düştü” dedi. İzci’nin verdiği bilgilere nazaran salgın öncesinde bir turist 10 yerli kadar alıveriş yaparken şu an bu sayı 5’e geriledi.

Sektör temsilcilerinden aldığımız bilgiye nazaran Türkiye’de AVM markası olarak isimlendirilen marka sayısı 500 adet ve bir AVM’nin ziyan etmemesi için en az 120 markayı bünyesine alması gerekiyor. Lakin burada da yanlışsız marka karması ön plana çıkıyor. Bu noktada salgın öncesinde başlayan yabancı markaların çıkışı ve yerli markaların ise mağazalaşmada iştahsızlığı AVM’leri zorladı. Bu da doluluk oranlarını negatif etkiledi. Alışverişi Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Lideri Hüseyin Altaş, AVM’lerde markalar açısından çok fazla sirkülasyon yaşandığını aktardı. Altaş, “Salgın öncesinde yüzde 100’e yakın olan doluluk oranları yüzde 7-8 geriledi” dedi.

Doluluk oranı yüzde 85’e geriledi

Murat İzci’ye nazaran ise doluluk oranları yüzde 85’lere düşmüş vaziyette. İzci, “Ekonomik dertlerden ötürü markaların şubeleşme, tüketicilerin alım, yatırımcıların da yatırım iştahı kesildi. Yatırımcı perakendecileri içerde tutmak için çok önemli ödünler vermek durumunda. Karlılıklar her iki tarafta da düştü. Önemli cirolar var, kapı girişleri güzel lakin günü sonunda kimse para kazanmıyor, herkes mutsuz” diye konuştu.İzci, gerçek vakitte yanlışsız reaksiyonlar verebilen AVM’lerin bir halde kiracılarını elinde tuttuğunu bunu yapamayanların ise doluluk oranlarında düşüşler yaşandığını belirtti.

En erken geri dönüş mühleti 25 yıl

Gelişmeler AVM’lerin geri dönüş müddetlerini uzattığı üzere yeni yatırımların da askıya alınmasına yol açtı. Birinci AVM’ler ortasında yer alan Akmerkez ve Bakırköy’de bulunan Carousel’in kendin 5 yılda amorti ettiğini ve daima bu örnek üzerinden gidildiğini belirten İzci, “Çok özel bir lokasyon olmadığı takdirde şu anki AVM sayısı Türkiye için kâfi. AVM’lerin geri dönüş mühletleri de her hangi bir yatırımdan çok daha öteye geçti. Şu an en erkeni 25 sene. Bankaya 100 TL yatırsanız sene sonunda 17-18 TL alıyorsunuz fakat AVM yaparsanız 1. yılın sonunda 2,5 TL alıyorsunuz. Yatırımcı açısından çok efektif değil” diye konuştu. Hali hazırda Türkiye’de bulunan AVM’lerin toplam yatırım kıymeti 60 milyar dolar civarında. Bu yatırımın 17 milyar doları ise yabancı yatırımlardan oluşuyor.

Bankaya geçen de var, icradan satılan da

Son yıllarda birçok AVM, bankalara geçti. Profilo AVM İş Bankası portföyünde iken Ankara’da bulunan Next Level AVM ise Ziraat Bankası’nda. Ziraat’te ayrıyeten Ora AVM’de bulunuyor. Banka geçtiğimiz günlerde Kayaşehir Palladium AVM’yi de İsra Group İnşaat’a sattı. Öte yandan Geçtiğimiz yıllarda VakıfBank tarafından haczedilen ve Samsun’da bulunan Makro AVM, 87 milyon TL pahayla ihale tekniği ile satışa çıkarıldı. 37 bin metrekare alan üzerinde konseyi alışveriş merkezi için dün birincisi yapılan ihale ile satışın ikincisi önümüzdeki ay yapılacak. Yeniden Adana’da bulunan ve salgın periyodunda kapanan 65 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip Adana Park AVM’nin ise hastaneye dönüştürülebileceği konuşuluyor.

Dekorasyon masrafı da yatırımcıda

Birkaç yıl öncesine kadar birtakım markalar için AVM tarafından karşılanan dekorasyon masrafl arı da yaygınlaşmış. İzci, “Yatırımcı aleyhine devam eden önemli bir dekorasyon bütçesi oluştu. Perakendeci iştahım yok yeni bir yatırım yapmak istemiyorum diyor. AVM de taviz veriyor ve dekorasyon bütçesi ayırıyor. Bugün tüm markalara yapılıyor bu” dedi. İzci, “Eskiden elimizi sallardık müşteriye ‘biz buradayız’ demek için. Artık zıplıyoruz. Zira muazzam bir rekabet var. Yalnızca İstanbul’da 116 AVM var. Bin bireye düşen alan 330 metrekare düzeyinde. Bakırköy’de bu sayı bin 740 metrekare. Ayrıyeten AVM Türkiye’nin genel ekonomik durumu ile de çok ilintili. Beşerler önemli ıstırap içinde, enflasyon her geçen gün artıyor. İş yalnızca kirada taviz vermeye kalmıyor” tabirlerini kullandı.

YORUMLAR YAZ