• YARIM ALTIN
    3.340,00
    % -0,41
  • AMERIKAN DOLARI
    18,5836
    % 0,04
  • € EURO
    18,5276
    % -0,16
  • £ POUND
    21,2314
    % -0,75
  • ¥ YUAN
    2,6119
    % 0,01
  • РУБ RUBLE
    0,3151
    % -0,01
  • BITCOIN/TL
    375988,710
    % 3,88
  • BIST 100
    3.458,03
    % 1,94

Konutlar yatırımcıya gidiyor

Konutlar yatırımcıya gidiyor

Leyla İLHAN

Türkiye’de konut sahipliği oranında düşüş devam ediyor. 2014’te yüzde 61.1 olan konut sahipliği oranı 6 yılda 3.3 oranında azalarak 57.8’e geriledi. Bu periyotta yaklaşık olarak 5 milyon 331 adet konut tamamlanarak piyasaya sunulurken, kiracılık oranı ise birebir periyotta 4.1 puan artarak 26.20’ye çıktı. Üretimin yüksek olmasına rağmen konut sahipliğinin düşmesinin hanelerin bilhassa düşen alım gücünden ötürü konuta erişememesinden kaynaklandığı kaydediliyor.

Satışların artışı ise konutu alan şahısların yine konut alım yaptığıyla açıklanırken, hanelerin yine konuta ulaşması için erişilebilir fiyata konut üretiminin gerekliliği tabir edildi. Bunun içinde daha küçük metrekareli konutlardan, paylaşımlı konut üzere yeni konseptler geliştirilmesinin yanı sıra kredilerde 10 yıl olan ödeme müddetlerinin 20-25 yıla çıkarılması gerektiği lisana getirildi. Bu alanda oluşan muhtaçlığın giderilmesi içinde erişilebilir konut üretiminin yıllık 1 milyonun altına düşmemesi gerektiği belirtildi.

“Üst gelir kümesi konuta erişiyor”

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman da, Türkiye’de kiracı kümesinin yüzde 25-27 oranında olduğunu belirterek, “Toplumda nüfus artış süratiyle birlikte hane sayısı artıyor. Bu ortada konut sayısı da artıyor. 2014 yılında bu yana Türkiye’de diyelim ki 2 milyon yeni hane oluştu. Lakin 4 milyondan fazla konut yapıldı. Lakin bu haneler neden daha fazla kiracılığa yöneldi diye bakıldığında şöyle nedenleri olabilir. Gelir dağılımındaki bozulmadan ötürü zati konut sahibi olanlar daha çok konut sahibi olmaya başladı. Buda yeni oluşan ya da mevcutta kiracı olan hanelerin mesken sahipliğine geçişlerini zorlaştırıp kiracı havuzuna ekler getirdi” dedi.

Bu durumda konuta üst gelir kümesinin eriştiğini söz eden Büyükduman, “Bu kümenin konutları kiraya verdiğini gösteriyor. Ayrıyeten konuta erişim gücü olsa bile toplumun birtakım kısımları konut sahibi olmak yerine kiracı kalmayı tercih ediyor olabilir. Gençler daha uzun mühlet bekar kalıyor, bekar kalınca daha uzun müddet kirada kalıyor. Bu kümenin da toplum içindeki hissesi genişliyor. Birde bu türlü bir sosyolojik gerçeklik var” dedi.

“Üretimi 1 milyonun altına düşmemeli”

Önümüzdeki periyotta kâfi kadar yeni konut üretilemeyeceği bir barınma riski oluşabileceğini lisana getiren Büyükduman şu öneriyi sundu: “ Barınma krizinin oluşmaması Türkiye’de en az 3 yıl boyunca konut üretimi 1 milyonun altına düşmemeli. Ayrıyeten maliyetler çok yüksek bu nedenle erişilebilir konut içinde küçük konut üretilmeli. Zira 100 metrekarelik bir konutun fiyatı ortalama fiyatı 1 milyon 400 bin TL iken, konutu küçülterek kullanılan arazi ve inşaat maliyetleri düşürülerek çok sayıda beşere barınma sunulabilir.”

“Konut finansmanı uzun vadeliye dönmeli”

Babacan Holding İdare Konseyi Lideri İbrahim Babacan, “Üretim adeti ve hane sayısına baktığımızda üretilen konutlar ya satılmadı, ya yatırımcı aldı, yada yabancıya gitti yada kentsel dönüşüm oldu” diye konuştu. Türkiye mesken sahipliği oranlarının yükseltilmesi için alım gücünü yükseltilmesi gerektiğini belirten Babacan, “Yurtdışında 20-25 yıla varan müddetlerle mortgage kredileri veriliyor. Halihazırda Türkiye’de bu müddetler 10 yıl. Mühletlerin uzaması değerli olacak.
Ayrıca KDV harcı ve tapu harçlarında ve yarı mamulde vergi indirimleri sağlanabilir. Böylelikle üretici uygun imkanlarla ürettiği vakit uygun fiyatlarla satabilir. Öteki türlü yüksek fiyata üretip yüksek fiyata satmak durumunda kalıyor” dedi. Öbür taraftan artan konut fiyatları nedeniyle bankadan kullandırılan kredi ölçüsünün artırılmasının değerli olduğunu aktaran Babacan, “Türkiye’de konutta arz badiresinin yaşanmaması için 1.5 milyon adet konut üretilmeli. Bu üretim için alım gücünün yükseltilmesi daha kıymetli. Bunun içinde enflasyonun bu türlü yüksek olduğu bir devirde faizin oranlarının düşürülmesinden fazla verilen kredi ölçüsünün artırılması ve uzun vadeler daha kıymetli diye konuştu” diye konuştu.

Bu tedbirler alınmadığı taktirde bundan 6 yıl sonrası alınan ruhsat sayılarına bakıldığında üretimin evvelki 6 yıla nazaran yarı yarıya azalacağını lisana getiren Babacan şunları söyledi: “Yıl 2028 olduğunda 5.5 milyon konut yerine 1.5 milyon konutun üretildiğini konuşacağız. Buda alıcının konuta erişmesi açısından olumsuz bir süreç. Bu açıdan TOKİ bilhassa alt gelir kümesine yönelik daha fazla konut üretebilir. Zira bizim üzere üreticilerin yüksek fiyata satmasının en büyük nedeni arsa fiyatları. Meğer kamu yere bir bedel ödemediği için alt gelir gurubuna üretim yapma imkanı var. Bu hususta konsantrasyonunu artırabilir.”

“Pahalı üretim zorluyor”

Satılık konut krizinin üretimin kıymetli olmasından kaynaklandığını lisana getiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Çünkü kimse ürettiği ile yerine koyamıyor. 25 milyon TL ile projeyi bitiririm diye yola çıkan biri 40 milyona bitirebiliyor. Hasebiyle 15 milyon cebinden vermek zorunda kalanlar oluyor. Önünü göremediği bir ortamda inşaat bölümünün büyümesi hiçte kolay değil. Münasebetiyle sermayesi olan inşaat yapacak buda daha az stoğun piyasaya gireceğini gösteriyor” dedi. Orta ve uzun vadeli plan kapsamında konut üretimi ve endüstrinin Anadolu’ya kaydırılmasıyla sorunun lakin çözülebileceğini lisana getiren Yazıcı şöyle devam etti: “Ancak böylelikle daha düşük maliyetler mesken sahibi yapabiliriz. Zira konuttan çok erişilebilir düzeyde konutun üretilmesi kıymetli. Erişilebilir fiyata hasebiyle acil bir formda piyasaya 200 bin ila 400 bin konut sunulmalı. Bunun için evvelden olduğu üzere Emlak Bankası üzere bir oluşum bölgeyi alıp ıslah edip, imara açacak formda bir yapıya gereksinim var.”

“Hane halkı geliri artırılmalı”

Sadece konut üretimi ile değil konutta finansmana erişim ve hane halkı gelirinin artırılması üzere başka ögelerle da konut sahipliği oranının artırılmasının kıymetli olduğunu belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Üretim tarafında alışılmış ki erişilebilir konut üretiminin artması kıymetli. Bu açıdan baktığımızda uygun fiyatlı konut üretiminde birinci olarak arsa üretimi akla geliyor. Bu stil proje geliştirmeleri için arsa temini kıymetli bir kademe olacaktır. Öbür taraftan ise konutta finansmana erişim tarafının değerli bir araç olduğu bugüne kadar açıklanan sayılarla ortaya çıkmakta. Natürel bir de hane halkı geliri artmadığı sürece hele ki enflasyonist bir ortamda konuta ayrılacak bütçe her geçen düşme eğiliminde olacak” açıklamasını yaptı. Hane halkı geliri ile konut fiyatı ortasındaki ayrışmanın ister istemez sahipliğini azalttığını vurgulayan Maya, “Bu nedenle de erişilebilir konut üretemiyor iseniz farklı modeller devreye girebiliyor. Paylaşımlı ofisten sonra paylaşımlı mesken üzere yeni konseptler buna örnek gösterilebilir” dedi.

YORUMLAR YAZ